Samen een huis gekocht. Maar nu uit elkaar. Wat betekent dat?
Veel stellen denken dat niet trouwen dingen eenvoudiger maakt. Maar als je samen een huis hebt gekocht en uit elkaar gaat, blijkt het tegendeel waar.
Zeker als er geen samenlevingscontract is.
Zonder samenlevingscontract, maar met een koophuis, is het vaak de vraag wie heeft waar recht op qua waarde woning en wie heeft er wat geïnvesteerd.
Heb je wél een samenlevingscontract, dan hangt veel af van wat daarin staat. Is er bij aanvang goed vastgelegd wie wat heeft ingebracht aan vermogen bijvoorbeeld?
Toch is zelfs met zo’n contract vaak niet alles helder geregeld en ontstaat er onrust, onduidelijkheid en frustratie. Dit zien wij dagelijks in de praktijk.
Uit elkaar met een samenlevingscontract
Als je gaat uit elkaar met een samenlevingscontract, biedt dit document de juridische basis voor de verdeling van de koopwoning. In dit contract hebben jullie destijds afspraken vastgelegd bij de notaris. Dit voorkomt veel discussie, mits de afspraken nog aansluiten bij de huidige situatie.
Bij een gezamenlijk koophuis zijn er bij het beëindigen van het samenlevingscontract drie scenario’s mogelijk:
- Een van beiden neemt het huis over: Wil je jouw partner uitkopen? Dan wordt er op basis van een taxatie berekend wat de eventuele overwaarde is. De overnemende partner moet bij de geldverstrekker aantonen dat hij of zij de hypotheek alleen kan dragen en de ander hoofdelijk kan laten ontslaan van de hypotheekschuld.
- Het huis wordt verkocht: De woning wordt via een makelaar op de markt gebracht. De opbrengst (of restschuld) na aflossing van de hypotheek wordt verdeeld op basis van de afspraken en percentages die in het samenlevingscontract staan.
- Het huis blijft tijdelijk onverdeeld: Jullie spreken af dat een van beiden er nog een afgesproken periode (bijvoorbeeld vanwege de kinderen) blijft wonen voordat de woning definitief wordt verkocht of overgedragen.
Let op de financiële inbreng en vergoedingsrechten
Veel discussies bij het uit elkaar gaan met een samenlevingscontract gaan over eigen geld dat in de woning is gestoken. Heb jij of je partner destijds eigen spaargeld, overwaarde uit een vorige woning of een schenking ingebracht voor de aankoop of een verbouwing? In het samenlevingscontract staat vaak of er sprake is van een vergoedingsrecht (reprise). Dit bepaalt of die partner dit ingebrachte bedrag eerst terugkrijgt voordat de resterende overwaarde wordt gedeeld.
Samen een huis gekocht en uit elkaar zonder samenlevingscontract
Hebben jullie samen een huis gekocht en ga je uit elkaar zonder samenlevingscontract? Dan val je niet terug op de specifieke regels van het personen- en familierecht, maar op het algemene vermogensrecht. Juridisch gezien is er sprake van een 'eenvoudige gemeenschap'. Dit maakt de verdeling vaak complexer, omdat er vooraf niets zwart-op-wit is gezet over de scheiding.
Bij het verdelen van de woning gelden zonder contract de volgende wettelijke uitgangspunten:
- Eigendom volgens de eigendomsakte: Wie eigenaar is van de woning en voor welk deel, staat in de leveringsakte bij het Kadaster. Meestal is dit 50/50, maar andere verhoudingen zijn mogelijk. Dit percentage is leidend voor de verdeling van de overwaarde of restschuld, ongeacht wie er maandelijks meer heeft bijgedragen aan de hypotheeklasten.
- Hoofdelijke aansprakelijkheid: Staan jullie beiden op de hypotheekakte? Dan zijn jullie voor de bank allebei voor 100% aansprakelijk voor de gehele schuld. De bank kijkt niet naar wie er is vertrokken; zolang de hypotheek niet is aangepast, blijven jullie beiden verantwoordelijk voor de maandlasten.
- Investeringen achteraf verrekenen: Als een van beiden aantoonbaar meer eigen geld in het huis heeft gestoken (voor de aankoop of een grote verbouwing), kan er op grond van het wettelijk vergoedingsrecht wel een claim worden neergelegd om dit geld terug te vorderen. Zonder samenlevingscontract moet dit wel via bankafschriften en nota's exact bewezen worden.
Wat moet je nu doen?
Omdat er geen kant-en-klare afspraken op papier staan, moeten jullie nu samen aan de onderhandelingstafel. Je moet afspraken maken over de waarde van de woning (via een onafhankelijke taxatie), het overnemen van de hypotheek door één persoon, of de verkoop aan derden. Komen jullie er samen niet uit, dan is de hulp van een mediator of een gespecialiseerde advocaat noodzakelijk om een gang naar de rechter te voorkomen.
Veelgestelde vragen over uit elkaar gaan met koophuis
Als je gaat uit elkaar gaan met een koophuis, is de allereerste stap het bepalen van de actuele marktwaarde van de woning. Laat hiervoor een onafhankelijke taxatie uitvoeren. Pas wanneer de waarde (en een eventuele overwaarde of restschuld) zwart-op-wit staat, kun je samen met een hypotheekadviseur berekenen of een van beiden in het huis kan blijven wonen, of dat verkoop de enige optie is. Daarnaast is het belangrijk om direct de eigendomsakte en de hypotheekakte op te vragen om te zien wie juridisch aansprakelijk is.
Bij het uit elkaar gaan met samenlevingscontract en kind komt er een extra verplichting kijken. Als jullie samen het ouderlijk gezag hebben over de kinderen, zijn jullie wettelijk verplicht om een ouderschapsplan op te stellen. Dit staat los van de woning, maar heeft er wel grote invloed op. De rechter of mediator zal altijd kijken naar het belang van het kind. Vaak krijgt de partner die de hoofdmaaltijd van de zorg op zich neemt (de hoofdverzorger) het eerste recht om (tijdelijk) in het koophuis te blijven wonen om rust en stabiliteit voor het kind te bewaren.
Het grootste risico van uit elkaar met koophuis zonder samenlevingscontract is dat er geen wettelijke vangnetten zijn voor de verdeling van de bezittingen. Als het huis op beide namen staat, is de overwaarde juridisch gezien 50/50, zelfs als een van beiden veel meer eigen geld heeft ingelegd. Zonder contract moet je met harde bewijzen (zoals bankafschriften) komen om aanspraak te maken op een vergoeding. Daarnaast is er zonder contract geen sprake van partneralimentatie of automatische pensioenverevening, wat de financieel zwakkere partner kwetsbaar maakt.
Als je net een huis gekocht hebt en uit elkaar gaat, bevind je je in een financieel lastige situatie. De gemaakte kosten koper (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten) ben je direct kwijt. Als je de woning nu meteen weer moet verkopen, is de kans op een restschuld erg groot, omdat de woning doorgaans niet binnen een paar maanden in waarde is gestegen om deze kosten te compenseren. Het is in dit scenario extra urgent om te onderzoeken of een van beiden de hypotheek, eventueel met hulp van garantstelling door ouders, volledig op eigen naam kan krijgen.
Wij regelen geen hypotheek. Wij regelen je nieuwe toekomst.
Bij ons krijg je:
- Binnen één gesprek helderheid over woningbehoud of herstart
- Concreet inzicht in wat mogelijk is, óók als je geen samenlevingscontract hebt
- Een strategisch plan dat vóór het gesprek met de mediator ligt
- Begeleiding van A tot Z, inclusief samenwerking met notaris, mediator en bank
- Snelle communicatie: altijd binnen 24 uur antwoord
- No cure, no pay: wij durven te zeggen wat wel en niet haalbaar is
